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摘 要
XX新区，属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对蟠龙新区 189 亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 212000 平方米，项目总投资 38042 万元。经测算项目经营利润为 7578 万元 ，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字] XX新区 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2005 年国内经济及房地产市场回眸
二、南宁市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、蟠龙新区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、蟠龙新区消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、南宁市规划局规划方案；
2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、南宁市房产局提供资料；
4、现场勘察和实地调研所得资料。
三、项目概况
项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约 189 亩，其中有 30 亩为预留的办公用地，实际开发面积为 159 亩，该地块基本较为平整，经 文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号 ，容积率不大于 2.0，建筑密度不大于 ，绿化率不小于。建筑限高多层不超过 （约 米左右，不含底层层高 2.2 米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过层（约 米左右）；
本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除 30 亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积 159 亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的 99 亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下 60 亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合式：多层 ，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：106000 平方米，约合 159 亩。
②容积率：2.0
③总建筑面积：212000M 2 公建面积：5000M 2
④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。
⑤绿化率：35 %
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容：
1、多层公寓及连排别墅
多层公寓的总建筑面积约 72000 平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。
2、小高层公寓
小高层公寓的总建筑面积约 120000 平方米。
3、配套商业面积（包括车库）
建筑面积约 15000 平方米
4、公共生活设施
总建筑面积约 5000 平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。
5、物业管理
实行封闭式现代化物业管理。
▲供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；
▲通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及 INTERNET 插口、宽带网络；
▲电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；
▲邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；
▲周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；
