上海的历史建筑具有十分独特的一面，特殊的政治、经济条件使建筑融汇成一种包罗万象、海纳百川的文化，不仅有传统的中国古典建筑，又受西方建筑的影响，尤以近代建筑为代表。中外建筑师在19世纪下半叶和20世纪初建造了一大批富有艺术性和技术性的建筑，成为上海最有特点的历史文化遗产，愈是在寸土寸金的市中心，历史建筑愈是密集。
在城市更新过程中，如何做好相关保护和利用工作，一直是摆在城市管理者面前的重要课题。经历了20世纪80年代和90年代城市大规模的快速发展阶段之后，上海开始理性地思考建筑文化遗产的保护。自1986年上海被命名为国家历史文化名城以来，上海的建筑文化遗产保护经历了起始阶段、实验性保护阶段以及当前的深化保护三个阶段，初步探索出适合上海历史建筑特点和现实的建筑文化遗产的保护机制和方法。
多方配合协作，让建筑文化遗产保护事半功倍
如今走在上海街头，随处可见优秀历史建筑名单的标识，上海市政府分5批正式公布的1058处建筑遗产，正享受着堪称最严格的保护。
1989年，上海提出优秀近代建筑保护的概念；1991年，上海市政府颁发《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，对上海历史建筑的保护起到重要的规范与指导作用。将优秀近代建筑按照其历史、艺术和科学的价值划分为3个保护级别：全国重点文物保护单位、上海市文物保护单位和上海市建筑保护单位。
2002年7月，上海市政府颁布《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，保护立法的范围由单个建筑及建筑群扩展至历史文化风貌区，保护建筑的范围由近代建筑扩大为建成30年以上的历史建筑，保护工作的法律依据由政府规章上升为地方法规。2003年11月，上海原中心城11片历史文化风貌区和234个保护街坊进行整合、认定和补充，确定了中心城总用地为26.96平方公里的12片历史文化风貌区。
2004年9月，《上海市人民政府关于进一步加强本市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护的通知》，指出要按照“全面规划、整体保护、积极利用、依法严管”的原则，实行最严格、最科学的保护制度。
2006年编制完成的《上海市中心城历史文化风貌区风貌保护道路规划》，划定了历史文化风貌区内144条风貌保护道路，对其中64条道路进行整体规划保护，道路红线永不拓宽，街道两侧的建筑风格、尺度均保持历史原貌，行道树等道路空间的重要组成部分也受到保护。
保护并未止步。2015年，开始聚焦风貌区外具备较高保护价值、但未纳入法定风貌保护对象、亟须抢救性保护的历史街坊，划定了119个风貌保护街坊。2017年，又对全市50年以上的建筑进行统计和甄别。
目前上海已有文物保护点3435处，各级文物保护单位及登记不可移动文物1404处，其中全国重点文物保护单位29处。市级文物保护单位238处，区级文物保护单位402处。1058处优秀历史建筑（约3075栋）。此外，有列为各级文物保护单位的工业遗产22处。在郊区有新场镇等10个中国历史文化名镇，以及上海历史文化名镇松江城厢镇等10个风貌特色镇。
为建立最严格的保护制度，上海市政府专门成立了上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护委员会，由市发改委、市财政、市建委等十几个政府相关部门组成，为保护工作在管理、资金、政策等方面统筹协调、共同保障。同时也在2004年成立了由规划、建筑、文物、历史、文化、社会和经济等领域共20位专家组成的专家委员会，负责历史文化风貌区和优秀历史建筑的认定、调整和撤销等有关事项，为政府部门的决策提供咨询意见。
事实证明，由文物管理、规划管理和房屋修缮管理等政府部门与科研、教学和设计单位的全面配合与协作机制是有效的，而政府管理部门、学术界、设计和开发建设单位、施工单位相协调的保护修缮模式可以事半功倍。
20世纪80年代至90年代中期，“变”与“新”成为城市发展的代名词，简单地以“新”以“变”为目标，大量拆除成片的历史建筑被认为是现代化建设的标志。我们今天能够保护的只是剩下的那1/3的历史建筑，即使用最严格的保护制度，也依然无法再回到过去。
经过多年探索，社会各界对如何保护建筑遗产已形成一些共识，那就是承认历史的变迁，根据建筑的类型和质量，坚持使用与保护相结合，在使用中保护。
上海的步行街是最好的风景。雁荡路步行街、吴江路步行街和南京东路步行街是国内最早的步行街案例，带动了许多城市的步行街建设。有100多年历史的南京东路在1997年实行周末步行街的基础上，于1998—1999年将长为1052米的南京东路商业街建设为步行街。修缮保护了沿街历史建筑。
外滩原英国领事馆及圆明园路地区（俗称“外滩源”）从2003年至2013年进行了整体改造保护，恢复有100多年历史的建筑原貌，同时严格控制新建建筑。建于20世纪初的一幢住宅（现名“荣氏老宅”）由租用该建筑的意大利企业基金会用了6年时间按照原样和原有材料进行修复。建于1913—1916年的原上海总商会大楼，曾经作为工厂使用，加层时将原有屋顶也拆除，用了4年时间复原。原华俄道胜银行（1900—1902）在1993年改作上海外汇交易中心时经过修缮，2015—2016再度修缮，恢复原始面貌。
此外，上海对城市的历史风貌道路和风貌保护街巷也进行了保护和更新，划定了156条风貌保护道路，另外有241条风貌保护街巷。我们自2007年起对全长1170米的武康路进行了保护整治规划，于2008年编制了《武康路风貌保护道路保护规划》，并在2009年实施完成，2011年武康路被文化部和国家文物局授予“国家历史文化名街”称号。在此基础上，徐汇区在2011—2012年对全区总长39.3公里的42条风貌道路制定规划控制原则，覆盖了77个街坊，涉及4051栋建筑，其中保护建筑332栋，保留历史建筑1790栋。目前有若干条道路和街区正在进行保护更新的城市设计和建造。
由于文化传统、管理机制、建筑法规、建筑技术和建筑材料等因素的差异，以及历史形成的现状，上海的建筑遗产保护有着特殊的体制和技术问题。一方面需要总结历史教训，努力保护尚存的建筑文化遗产，另一方面也要探索保护的模式、机制，研究保护技术及工艺。由于特殊历史时期的原因，历史建筑受到各种因素造成的破坏，许多建筑的功能转变后也带来一些破坏，诸如原有的洋行和办公建筑一旦变成住宅，极其拥挤。而且任意的加建和改造，破坏了原有建筑的造型，以拙劣的设计取代历史形式的现象也常常出现。
在建筑文化遗产保护中，对于住宅建筑的保护是迫切需要解决的重要问题之一。那些独立式的宅邸，由于原有的建筑质量相对较好，目前已经有比较完备的保护修缮和管理模式，比较好处理。而一些里弄住宅建筑质量差、生活设施缺失以及高密度的居住状态，它们的保护就需要更深入的探索。
上海的里弄住宅恰恰在历史建筑中占有相当大的比例，而且基本上是成片的建筑群，以往是旧区改造的拆除对象。目前，上海石库门里弄保护对象已扩大至约260处保护街坊，350个保护地块。里弄住宅的保护模式大致可以归纳为：拆除重建保留或复建立面，转换为商业功能，可以举出的成功案例有2001年建成的新天地模式；2013年按照原貌重建基本保留居住功能的建业里模式，保留原有建筑并改善居住功能的静安别墅模式等。新天地模式对于历史街区的保护、探索新的开发利用模式起了一个示范作用，然而也引起了关于历史建筑，尤其是里弄建筑的保护利用模式的广泛关注。
历史上的上海一直处于快速的变化和更新之中，英国人盖姆韦尔1916年在《中国门户：上海景象》一书中就曾经这样描述上海：“整个城市一直处于持续的变化中，日复一日，老的建筑正在消失，取而代之的是更现代的建筑，人们不由担心，许多古老的地标将很快消失。”这个描述几乎全部适用于近100年来上海的状况。现在，上海依然处于不断的变化与更新中，只不过，同过去不同，这些变化与更新正在通过保护、活化、利用过去的建筑遗产来实现。
