2020年，我们迎来了建国71周年，同时也迎来了自2013年“养老元年”以来的第8个发展年头。自2019年伊始民政部开始贯彻落实新修订的《中华人民共和国老年人权益保障法》，再到国务院颁布《关于推进养老服务发展的意见》，中央层面共出台了61项政策措施，比之前的年均15项要高出不少。也正是在这一年，进一步从国家政策高度加快了养老产业发展的规范化，通过深化放管服改革，提速了资源配置效能，使得养老产业发展进程在之前基础上向前迈进了一大步。
我们一般谈及广义的养老产业，其核心内涵就是围绕生命存在提供服务的产业，是为了生命长期健康、幸福的实现而形成的各种产业集合。站在当下养老产业发展的关键节点，我国养老的产业机会，还是基于人口结构的产业机会。从各方数据统计指出，我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。会涉及到产业链的“衣”、“食”、“住”、“行”的各个方面，并伴随着“智能康养”和“金融保险”等支持服务产业。
基于以上的基本判断，为了迎接产业发展的大提升，我们需要对整个产业发展的全景做一次完整的剖析，为涉老企业和投资者展现一幅完整的产业图景，以便能更清晰的找准自身未来的战略发展方向。
第一部分：按服务地点划分的养老服务类型
一、居家养老是老年人在家中居住，并由所在社区提供上门服务和社区日托的养老服务方式，也是最传统的养老模式。这类养老服务的内容主要是提供日常康复理疗、医疗检查、餐饮配送、紧急出行陪伴等。这类社区嵌入式的养老服务，带有一定的社会保障属性，往往都是以政府采购的方式与第三方运营机构合作，通过直接补贴，服务清单勾选项等方式给予财政支持。
万科的随园之家是居家养老模式的成功典范，它的运营模式核心是，在相关民政街道领导的支持推动下，利用企业专业服务团队，与政府基层街道、社区合作，依托社区现有日照点场地，为长者提供家门口的服务。同时，每个网点还会建设长者大数据库，为每个社区长者建立生活、健康双档案并动态更新。
二、社区养老是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要是为家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。这类养老服务的内容主要是长者托管服务、术后康复服务、生活照料服务等，因此大多半健康老人在就近社区养老服务中心享受着康养服务。目前正在探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的社区养老服务。
保利和熹生活馆是社区养老的成功案例，其依托保利养老科技平台，整合系统内外的养老专业资源，积极发展物业+养老的社区服务，体现保利物业亲情和院的服务特色。在和熹生活馆内开设长者学院、文化长廊、营养厨房、和熹商城、和熹之家、助浴理发室、康复理疗室、健康小屋，并由专业的养老运营团队提供多项服务。
三、机构养老服务是以专门的老龄设施建设为重点，通过老龄社区、养老院等专业独立的康养区域实现其基本养老服务功能。需具备独立的老龄社区、有介护需求的老年对象，有完整的康复医养设施和完善的医疗管理体系。对这一类养老机构，我们也称之为：持续照料退休中心CCRC（ContinuingCareRetirementCenter）。
机构养老服务从层级上看，还可以分成高端养老机构和普惠养老机构。
高端养老机构中，有满足老年人住、乐、学等多方面精神及社交层面需求的综合性养老机构；也有以区分医养、老年教育、休闲旅游等特色主题的养老机构。
普惠养老机构中，有地方政府直接投资兴建并运营的带有普惠性质的政府主导养老院，也有地方政府兴建，委托第三方运营的公建民营养老院，不论哪种形式的普惠养老机构，都具有社会保障和托底的功能。
第二部分：按提供产品划分的养老服务类型
一、医护紧贴养老
1.在社区和居家养老中，将公立医疗资源下沉到城市社康和乡村卫生站，通过医联体和医共体模式完成基层医疗资源的覆盖。线下通过执业医师定期坐诊，线上通过智能化设备远程信息采集，共同实现健康档案动态更新管理。
2.在机构养老中，有独立构建医疗服务体系，实现分离式养老模式和7×24的全天候医疗服务供应的模式，也有与外部康复医院进行深度合作，医养签约的方式完成与养老服务的结合。
恒大养生谷就是典型的医养结合项目，其围绕全龄化健康管理，创设的颐养、长乐、康益、亲子四大园，提供完整的健康管理服务，并覆盖从孕前、婴儿直到百岁老人的全生命周期。
二、活动紧贴养老
1.在社区和居家养老中，通过老年活动中心，规整散乱的兴趣爱好团队，如广场舞、歌唱社、书法组等，并嵌入社区长者课堂，丰富老年人的业余文化生活，满足精神层面的需求。
万科的万颐学院被称作办在家门口的老年大学，其依托万颐养老服务体系，通过丰富多彩的课程设置，就近满足长者们活到老、学到老的文化需求，实现活有所乐、乐有所学。据悉，目前学院开班课程中，最受老年朋友欢迎的是“教你手把手用好智能手机”。
2.以乌镇雅园为代表的学院式养老，将精致的课程设计带到养老机构中，并在机构养老中构建多样的服务体系，实现跨区域的旅居式养老，体验不同社区的生活状态。
乌镇雅园采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。其间还设置了乌镇颐乐学院，集聚6大功能区块，是一座功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。
第三部分：养老地产的盈利模式解析
就目前诸多养老服务产品的提供中，能厘清商业模式，盈利途径的唯有养老地产这一板块，但同时与传统地产项目相比，养老地产还处于起步阶段，在开发、建设、运营等方面还存在很多问题，除具有地产行业共同的资金投入量大特性外，还具有回收周期长等特点，由此资金问题成为养老地产开发项目发展的关键因素。
针对养老地产的盈利分析，唯有从“收入来源”角度入手，才能梳理出其背后的商业模式逻辑，以及客户价值主张、客户细分等诸多关键要素。
一、以售为主
挣卖房钱
这类养老地产是以出售养老住宅产权房为核心，附加了养老功能和概念，并提供部分基础物业+健康管理的增值养老服务，这些项目主要的问题是客户群体往往都是全龄结构，会让专业的康养服务弱化，导致给客户的感受是卖房为主，养老为辅。但对于项目开发商而言，增加了住宅地产销售的亮点，资金回笼快，模式可复制。
二、以租为主
挣租金或会员费
1.养老物业只租不售，房企担当运营商角色，专注卖服务，等同高端养老院，这一类以租为主项目有很多成功的案例，例如：中大地产的朗和杭州国际医养中心，泰康人寿旗下的养老社区。这些项目均是依据户型差异，按月收取租赁费和服务费，而对于险企的养老社区还有购买保险产品的先决条件方可入住。
2.房企自持物业，等同长租公寓的模式运营，但对于收费方式采取会员制，结合旅游旅居，灵活享受各项服务。这些项目在入住前都需要一次性缴纳一笔不菲的入会费，会籍可继承、可内部转让，离开后还可退还会费，入住后还需要根据房型缴纳相应的租赁费和服务费。上海亲和源养老社区是目前运营最成功的会员制养老社区，其会籍的抢购风潮一直持续至今，仍有不少老年朋友在排队等待空出的会籍名额。
三、租售并举
即挣卖房钱，又挣租金会员费
这类项目类似成熟的商业地产运营模式，出售部分资产以降低资金压力，同时也通过自持部分资产，享受物业升值和持续收益，这类项目适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区。这类项目的优劣势也是非常显著的，一方面能降低资金压力，提升持续盈利能力，另一方面对物业管理和康养运营团队能力的差异化构建要求较高。典型案例是：万科地产的幸福汇，以及重庆中铁任之健康城项目。
如同多数新兴行业，健康养老产业的发展也经历了产业初创阶段的“散小乱差”的过程，随着大规模、专业化“领头企业”的出现，产业周期逐渐从初创阶段的一片乱象，向规模化阶段的“专业化”进程推进。我们有理由相信，随着国家和地方政策的不断扶持，逐步细化落地，标准化、规范化、多产业融合，监管手段与措施的陆续出台，从而能吸引众多实力企业纷纷布局健康养老产业，百花齐放之后，专业化的实力企业逐渐成为产业引领者与弄潮者。
