近年来田园综合体遵循着纯销售场景变为体验场景，相应的纯销售的商业模式逐步被取代，而餐饮、电影、儿童娱乐等重体验的模式则留了下来这样的规律。田园综合体项目投入很大，一般情况下可以到30到50亿投资的量级。其运营模式复杂，商业变现难度大。目前在建或已经运营的田园综合体，基本模块包括农业、教育、酒店、康养、地产、餐饮服务、文化娱乐等。
大的综合体可能包括所有内容，小的可能具备其中几种。
首先，打造一个特色农产品品牌；很多田园综合体都会有一个主打的地方农特产品（这也是很多地方精准扶贫的要求）。这在很多时候是导流的钩子，人们因为对这个产品的体验和信任，产生了去到现场的冲动。
其次，基于当地自然和人文资源特色，田园综合体项目衍生和打造系列文创产品，这会成为二次变现客流的重要方式之一。所以，大部分田园综合体都处在大中城市周边，大致200公里以内最为普遍，不能离城市太远。
第三，则是社群的运营，这是让空间产生粘性的重要方法，为田园综合体注入能动人心智的内容。这时候，与此相关的教育、文化活动等内容便可以附加上来。
田园综合体这样的物理空间，可以注入的教育产品的空间还很大，在不背离国内教育体系基础上，引入通识教育或素质教育等方式补充，不失为一个更好的方向。
通过生产内容来运营和留住客群之后，还需要更强悍的商业变现的方式。目前比较流行的是旅游或养老地产，这样的变现方式很快捷，不失为田园综合体商业闭环的重要拼图，甚至是最后一块拼图。但其产生的问题也同样复杂，产权不清晰，土地权属限制，都会成为销售的困难。
多年以前，昆明的大拆大建曾经招致舆论界强烈的质疑，大拆大建非但没能让昆明更美好、更宜居，反而丢了一座城市的灵魂。
一个城市有灵魂，一个田园综合体同样需要有灵魂。这也是很多田园综合体目前面临的问题，只有千篇一律的形式，没有独特的灵魂。你搞花海，我也搞花海；你搞采摘，我也搞采摘。田园，田园！一定是结合当地特点，打造独特的IP。
像当年的城建热潮，田园综合体也有走上同样道路的趋势。在这里有两个建议：一是要塑造打造爆款突围的能力，二是要具备系统和精细化运营的能力。特别是线上线下的结合能力，相关产业链自建或者整合能力也非常关键。
所谓灵魂，应有两个维度。其一是人与空间的关系，我们首先需要思考的是，在这样的田园空间里，如何利用空间营造和活动运营来讲故事，建筑空间应该是用来承载价值观，展示一种生活方式。网红阿那亚的孤独图书馆，则是很典型的例子。在空旷大海边建一座图书馆，人在这样的空间里所做的事情和度过的时间，很好的展示了一种生活态度或者方式。
其二，除了人与空间的关系，另一个更为隐蔽的维度，则是人与人的关系。人们在这样的时空里，以什么样的方式相处？有什么共同的体验和精神共鸣？——即营造什么样的社群。就像上文提到的，通过社群的维系，为空间注入教育，艺术等人文交流的氛围，让人与人互动起来，为这个空间注入独特的气质。这样的形式，可以是话剧，民间演出，亲子活动，民间办学等方式。
对于田园综合体项目，空间营造只是基础。人与空间，人与人的相处和共鸣，才是成败的关键，那才是一方有灵魂的田园。
