特色小镇的概念最早舶来自国外，比如美国的硅谷、格林威治小镇，英国的剑桥镇等。这些小镇之所以能经久不衰，因为具有特定的自然、人文、历史、经济因素，使其具有不可复制性。
国内的特色小镇建设中，存在一个误区，就是把特色小镇直接等同于“特色旅游小镇”。业内人士指出，虽然特色小镇一般具有旅游的功能，甚至和旅游业有千丝万缕的联系，但是特色小镇并不等同于“旅游小镇”。
一般情况下，特色小镇可分为工业生产型产业小镇、文旅度假型产业小镇、商品交易型产业小镇、研发服务型产业小镇、学院教育小镇等。跟旅游关系最密切的是文旅特色小镇，从世界范围来看，这类小镇根据周边的风景资源不同，又分为古镇村落、温泉度假小镇、滨海度假小镇、滨湖度假小镇、运动观光小镇等许多门类。
打破小镇旅游淡旺季“魔咒”
特色小镇，不完全是旅游小镇，但可以加入旅游、休闲、度假功能。比如，有些产业类小镇，以制造业或新型制造业为主，升级后技术含量较高，未来发展有产业作为依托的。而中国的特色小镇建设，最关键的就是要以产业为依托。另一类是历史文化小镇，比如山西的平遥，基本以旅游为主，季节性强，有明显的淡旺季。这类小镇的产品链适合做得长一些，不能仅靠收门票。这类小镇和工业小镇不一样，规模上要控制，不是越大越好。
第一要有产业依托，第二要有自己的特色定位。无论小镇主营的是何种产业，一定要有产业依托，不能按照景区来建，游客只买一张门票，来了就走了。
特色小镇需要考虑，本土的资源怎么变成产品，以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。除了工业产品的产业集群，文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群，甚至可以是“无中生有”。比如，以花卉做文章的小镇，花期只有几个月，一年就靠几个月来支撑，肯定不行。除了做到月月都有花，围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。
缺乏专业运营管理团队
中国旅游资源以山岳型景区为主，南方还有大量的水乡古镇。目前旅游小镇最大的问题就是资源同质性很高，如不进行良好的差异性定位和策划，非常容易千镇一面。
文旅特色小镇要构建旅游核心吸引物。对于类似江南一带的同质化的、扎堆的古镇村落的项目，除了江南六大名镇还具备操作价值，其他的古镇只是简单修缮或者盲目复制，基本毫无市场前景。在一个区域里，市场只会记住同一品类里NO.1到NO.3的项目，其他排行靠后的项目都难以形成品牌效应，这类项目只能在每年传统节日里，因游客溢出效应而有些活力，其他时间都会是死水微澜。
此外，后期的整体项目运营管控就显得非常重要。目前的情况是，当下中国行业内，真正具备专业水准的度假小镇运营管理团队相当稀缺。而小镇作为经营性资产，其运营能力决定了未来资产的价值是印钞机还是无底洞。
房企纷纷投身小镇建设
在政策东风之下，民营资本因此大批涉足特色小镇投资和开发领域。不少房地产公司都披露了特色小镇建设计划，包括万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。但随着政策支持力度的加大，“特色小镇”的本来面目开始模糊，最明显的特征就是房地产化的凸显。
业内人士认为，以特色小镇的名义向政府拿地，成本相对较低，不可避免会出现以特色小镇名义的圈地行为，而且特色小镇建设核心在于运营，但不少入驻房企缺乏相应能力，如果不转变开发模式，只能把小镇开发变成新一轮房地产炒作。现在中国的“特色小镇”不要再重蹈“城市地产开发”的覆辙，特色小镇不是简单地搞搞“房地产开发”、卖卖房子就行了。
目前，一般的旅游特色小镇，都配比了一定的房地产，用于吸引投资。特色小镇要想长期存活，不能以房地产为主。当房产开发完，如果没有产业，还能靠什么吸引人？经济学上有一个聚集效应，人才和产业都会向发达地区聚集。这种趋势在当代的中国更明显，因为中国各地域的贫富差距较大，就造成了更强的集聚效应。
电商巨头的小镇建设之路
在中国特色小镇兴起的当下，越来越多的金融机构、产业资本和国有资本进入到这个领域内，就连电商巨头天猫也都坐不住了。
天猫在北京延庆四季花海景区打造猫咪主题休闲娱乐小镇，吸引了不少眼球。据悉，天猫小镇的一期项目包含猫旅社、猫公关和小镇猫舍，并将于双十一开放；二期项目将引入天猫热气球馆、滑雪场等项目。
大家纷纷猜测，电商巨头阿里是要以商业资源来驱动房地产，还是进军休闲度假周边游市场？是要打造线上线下人货场的新零售，还是仅仅动了情怀，想在“特色小镇”上玩票一把呢？
“天猫”小镇是否能够一举成功尚是未知数。在国内成功的特色小镇项目仍然是极少数，多数项目处于盈亏平衡或奄奄一息之态。这与文旅产业投资的长周期、重资产特质有关系，而高技术投入、理念创新、资本实力、自然资源等级、专业团队等都是决定投资成败的关键因素。
从国外到国内的成功案例来看，特色小镇的根本是产业。一个成功的特色小镇一般都是主题鲜明、并且有产业作为支撑的。而这些方面则恰恰是国内上马的不少“特色小镇”最为欠缺的。
