历史上，房地产市场最为活跃的时代，我看非两宋时期莫属。当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主”，“人家田产，只五六年间，便自不同”。为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。而频繁的换手率也意味着房子不愁卖不出去，因而宋朝的放贷机构很欢迎不动产抵押贷款，而在商业低迷的明代前期，当铺便倾向于拒绝不动产抵押。
为什么宋朝的房地产市场这么活跃？不必奇怪，因为宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤，南宋的洪迈观察到，“士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣。复以医药弗便，饮膳难得，自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。而一个人从农村搬到城市，首先必须解决的第一件事就是有个落脚、栖身之所，或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。
据包伟民先生的估算，北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里（单位下同）；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，甚至可能达到35000。这是什么概念，今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京都与广州市区的人口密度为13000/，北京约为14000/。换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。
如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房始终处于供不应求的卖方市场形态，房屋的销售价与租赁价越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。难怪宋人要感慨说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”
租房族
由于首都房价太高，宋政府又没有为所有京官提供官邸，所以许多宋朝官员都买不起京师的房子，只好当了“租房一族”，这有北宋名臣韩琦的话为证：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”
如果我们去翻宋诗，便会发现，不止一位当官的宋朝诗人在诗中感叹租房过日子的生活。欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于上议院议长兼国家直诉法院院长，还是只能在开封租房子住，而且房子非常简陋，他曾写诗发牢骚：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”这套破旧的古屋，每逢下大雨就浸水。
当过御史中丞（相当于下议院议长）的苏辙，也是在京师买不起房子，一直住在出租屋，为此他多次在诗中自嘲：“我生发半白，四海无尺椽”；“我老未有宅，诸子以为言”。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年，宅成可作十年客。人寿八十知已难，从今未死且磐桓。不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”直到晚年，苏辙才在二线城市许州盖了三间新房，喜难自禁，又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”
苏辙的哥哥苏轼门下有四弟子：秦观、张耒、黄庭坚、晁补之，人称“苏门四学士”，他们都在汴京租房子，其中晁补之与张耒同居馆职，同在城南僦舍，毗邻而居，两人经常诗酒唱酬，后来张耒在一首送给晁补之的诗中回忆说：“昔者与兄城南邻，未省一日不相亲。谁令僦舍得契阔，此事我每愧古人。”想起只能在出租屋招待朋友，诗人心中不免有些惭愧。
还有一位叫做穆修的小官，也曾给朋友写信发牢骚：“半年住京，延伺一命，虽室有十钱之物，亦尽为薪米、屋直之费。”每个月都要为房租发愁，日子过得比今日的“房奴”好不了多少。与穆修同病相怜的还有一位叫做章伯镇的京官，他说：“任京有两般日月：望月初，请料钱，觉日月长；到月终，供房钱，觉日月短。”看样子这位章大人还是一名“月光族”。
其实章伯镇也不用抱怨，因为在他那个时代，连宰相都要租房子住。朱熹考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使（相当于副宰相）杨砺，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世时候，宋真宗冒雨前往祭拜，发现巷子狭窄，连马车都进不了，“乘舆不能进，步至其第，嗟悯久之”。
直到宋神宗时，朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸：“诏建东西二府各四位，东府第一位凡一百五十六间，余各一百五十三间。东府命宰臣、参知政事居之；西府命枢密使、副使居之。……始迁也，三司副使、知杂御史以上皆预。”这批官邸，只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使、枢密副使、三司使、三司副使、御史中丞、知杂御史（相当于副议长）才有资格入住。部长以下的官员，还是“僦舍而居”。
历史学者杨师群估计，“北宋东京城内外，约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民，各阶层人士都有”。换言之，汴京居民的房屋自有率才50%，这个水平跟今日美国城市的房屋自有率差不多。据美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据，美国居民的房屋自有率为65.1%，城市的房屋自有率仅为47.3%，纽约市只有33.0%。越是发达的大城市，房屋自有率越低。汴京的房屋自有率仅为50%，正好反映了这个特大都市的繁华。
当然，你要是生活北宋汴京，要租套房子还是非常方便的，因为汴京的房屋租赁市场是极为发达的。那么京城的房租高不高？这就得看是怎么样的房子了。高档住宅的租金肯定很贵，每月从十几贯到几十贯不等，元祐年间，御史中丞胡宗愈租了一套民宅，“每月僦直一十八千”。而租赁“店宅务”管理的公租屋，即政府提供的“廉租房”，每月只要四五百文钱就行了。
开发商
由于租房需求旺盛，宋朝城市的租赁市场一直很火爆，你要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了，司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”
每个月15贯的租金收入还算是少的啦。南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯，折算成人民币的话就是上万块。怪不得宋朝人认为，出租房子来钱太容易了，连白痴都能赚到钱：“僦屋出钱，号曰‘痴钱’，故僦赁取直者，京师人指为‘钱井经商’”。
因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售，宋代的开发商则是盖房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占据官地，起盖房廊，重赁与人，钱数增多，小人重困”。一名叫做张守的南宋人也说：“窃谓兼并之家，物业不一，或有邸店房廊，或有营运钞物，初无田亩，坐役乡里，似太优幸。”这里的“邸店房廊”即是用于出租的房产，“营运钞物”则是放贷业。
有些贪婪的官员，也违规经营房地产业，如仁宗朝的宰相晏殊，“营置资产，见于蔡河岸上，托借名目，射占官地，盖屋僦赁”，结果被谏官蔡襄严词弹劾。徽宗朝的宰相何执中，也是“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，我们无法确知何家到底有多少房产？只知道他“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。
但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，由于冰柜街地势低洼，经常积水，所以被辟为储备消防用水的用地。可以想象，这个地方人烟肯定比较冷清，地价自然也比较便宜。丁谓要在这里修建房子，同僚都笑他傻。其实丁谓这个人很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后他又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”，如果转手出来，或者放租，价格就很高了。
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府，眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，相当于官营房地产公司，专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年（1017年），汴京店宅务辖下有23300间公租屋；天圣三年（1025年），京师公租屋的数目又增加到26100间。
宋政府设“店宅务”经营公租屋，目的有三：一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。宋人说，“国初财赋，二税之外，惟商税、盐课、牙契、房租而已”，房租是宋政府财政收入的重要来源之一。
二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。如苏轼在惠州时，指导广州太守建成一个城市自来水供水系统。为维护这个自来水系统，苏轼又建议：在广州城中建一批公租房，“日掠二百”贯房租，“以备抽换（水管）之费”。
三是为城市的中低收入者提供基本住房。相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租可以说是比较低廉的，天禧元年开封府“店宅务”辖下的一间公租屋，每月租金约为500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆街边摊做小买卖、或者给公私家当佣工的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，应该说还是负担得起的。
房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树，更是居民生存于社会必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房价一再飙升，动用行政手段干预市场是少不了的——尽管这样的做法在今天的经济自由主义者看来极不可取。
今人见识到的“限购”政策，其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。为什么要这么规定？因为宋政府希望将申购公屋的机会留给一般平民。
宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。至于平民是不是也受“限购令”的约束，史料没有说明。想来这次“第二套房限购”，应该只针对在京的高官。
由于两宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租：大中祥符五年（1012年）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；大中祥符七年（1014年）二月，又诏令“贫民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。这里的“官舍”，就是“店宅务”经营的公屋。这些公屋某种程度上具有“廉租房”的性质，租住者又多为城市的中低收入群体，因而，宋政府在极端天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，合情合理。
不过，有时候，宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”；南宋绍兴十二年（1141）二月，高宗“诏免京城公私房廊一月”，廿一年（1151年）二月，又“诏行在（杭州）官私僦舍钱并减半”。
以今天的目光来看，政府明令私人出租屋减租，无疑是不尊重市场定价与私有产权的表现。但在当时，这一政策也有它的合理性：那些当包租公的，通常都是形势户，非富即贵；而蜗居于出租屋的则多为弱势群体，出于“利益的衡平”考虑，让形势户减收一点租金，似乎也不特别过分。
当然这里有一个“度”需要政府把握好，偶尔蠲免几天房租那情有可原，如果经常性要求业主这么做，则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫做胡太初的官员，就对政府频繁放免房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”意思是说，官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代，人们对市场的定价机制并不陌生，如叶适认为，“开阖、敛散、轻重之权不一出于上，而富人大贾分而有之，不知其几千百年也，而遽夺之，可乎？”对富人的财产权，宋人也明确提出要给予保护，如苏辙痛骂王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍贫民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”所以才有明白人站出来非议政府的减租政策，强调“贫富相资”的道理。
