根据建设部有关文件，城市优秀近现代建筑一般是指从19世纪中期至20世纪50年代建设的，能够反映城市发展历史、具有较高历史文化价值的建筑物和构筑物。评估优秀近现代建筑的标准有以下几条：一是原真性，即原来的真实性，后来变动要少，原来信息要多；二是代表性，即典型性，是同时代、同类建筑中的优秀代表；三是完整性，建筑构成齐全，结构完好，原有的各种装修和装饰基本具备；四是惟一性，指重要历史事件的发生地，重要历史名人故居或活动地，某类建筑在某地区仅存的孤例，本地区的“第一”；五是艺术性，即艺术水平高，体现了近现代的主流艺术；六是规模性，指有些单体建筑虽然艺术性不很高，但整体具备一定的规模，历史环境保存好；七是地段性，指某单体建筑虽然艺术性不很高，但地处在重要地段，具有地域标志性。前一至三是必要条件，四至七是充分条件。
由广东省文物博物馆学会、省建设厅及市规划局、建设局、文广新局代表及特邀建筑专家组成的专家组对《中山市优秀近现代建筑普查》成果进行了评审，并原则予以通过。中山市普查登记507座建筑和23处建筑群，在确定优秀近现代建筑保护对象后，将划定历史文化街区和历史文化名村名镇予以保护。
摸清家底确定保护名单
专家组普遍形成一种共识：本次对我市优秀近现代建筑的普查，反映出我市拥有丰富的文物资源，特色建筑特别是民居和碉楼众多。
据了解，尚未核定为文物单位的优秀近现代建筑一直以来没有得到国家法律保护。以前，文物保护单位的确定偏于古建筑，对于量大而且建筑质量尚好的近代建筑和早期现代建筑重视不够，不少优秀近现代建筑本来就已具备历史、艺术、科学价值而没有及时确定为保护对象。为了加强对城市优秀近现代建筑的规划保护，建设部于2004年3月下发了《关于加强对城市优秀近现代建筑规划保护工作的指导意见》。为落实建设部的精神，市规划局组织广州岭南大学建筑研究所进行了“中山市近现代建筑调研与评估”项目，自2004年10月至2005年12月，在对全市23个镇区近100条街、巷、自然村的登记普查的基础上进行评估，整理出初步成果。共登记507座建筑和23处建筑群，其中纪念类44座，名建筑师作品36座（处），特色建筑375座，其他类72座。
中山市对调查的近现代建筑分为A、B1、B2、C、D五级，其中A级已经是文物建筑或已经具备文物建筑的历史、艺术、科学三大价值，经改善后可推荐核定为文物保护单位，B1级指已具备优秀近现代建筑的条件，B2级指经整治后可推荐评为优秀近现代建筑。经初步调查评估，我市A级建筑87座，B1级建筑231座（处），B2级建筑180座。民居最多，共239座（处），碉楼很多，共78座。
特色建筑以民居碉楼居多
根据《中山市优秀近现代建筑普查》的成果，中山市优秀近现代建筑的分布呈现以下特点：城区和接近城区较多，城区、南区、火炬开发区、南朗能登记到80座（处）以上；经济发展缓慢地区较多，如南朗镇能登记到90处。
其中，特色民居和民居群最多，它们是中山市历史文化的最大载体和最深厚的基础。广东省文物博物馆学会会长、中国博物馆学会理事邓炳权认为，中山民居的最大特色在于中西式并存，这与中山近代时期毗邻港澳，对外接触比较多，视野比较开阔等有很大的关系。城区永安里民居群就是比较突出的例子，其特色为成群八间，独院式，高围墙，中式为主，其中渗有西式手法。
中山市还拥有为数不少的碉楼，数量在广东省仅次于开平，且有自身特点：集中、朴素、实用。在沙边村，登记的A、B级碉楼就有28座，还有许多C级碉楼，可见此村拥有丰富的历史文物资源，发掘整理后，可以和中国历史文化名村——开平自力村媲美。邓炳权及市文广新局文物科科长甘建波均指出，中山的碉楼有自己的特色：形式多样，有的碉楼是圆形的，有的碉楼的顶就像一顶冠帽，非常别致；碉楼数量相当多，不仅全市总数多，一个村内的数量也多；碉楼与平房连成一片，高低结合；很多碉楼与名人有关，有的本身就是名人故居。值得一提的是，我市还有两处碉楼式旧当铺，属我市稀有建筑，分别是城区惟一保存的“利民楼”当铺和镇乡惟一保存的小榄“源泉当”当铺。
中山市的骑楼城区保存较多，如孙文西路的骑楼式商铺；但镇区几乎全拆除了，只剩大涌镇保存了一条破旧的骑楼街。名人故居方面，孙中山故居所在的南朗镇保存名人故居最多，有6处；而南区名人建筑最多，有9处。
中山市还拥有在广东省具惟一性的建筑——石岐开合式铁桥，并且目前还在使用。此外，还有一些“本市惟一”：如古镇魏氏宗祠前埠头是我市惟一保存完好的石埠头；城区孙文西路工人文化宫旧址是我市惟一保存完好的工人文化宫；沙溪“圣狮公园”是中山市惟一保存完好的近代公园；阜沙影剧院是中山市惟一保存完好的剧院；西山图书馆是我市惟一保存完好的近现代图书馆等等。
应注重“片区保护”
对优秀近现代建筑进行登记，是保护优秀近现代建筑的第一步，也是最基本的一步。
关于优秀近现代建筑的保护，不少专家在评审会上都提出了“片区保护”的建议。甘建波认为，对优秀近现代建筑的保护不能单看单体的建筑，还得考虑建筑周边的环境，应该将之作为一个街区或村落来保护，这对它们以后的开发应用会更有利。
据了解，在确定中山市优秀近现代建筑的保护对象后，中山市将在优秀历史建筑资源比较丰富的街区和镇区，首先划定中山市历史文化街区和历史文化名村、名镇。如：中山市城区，以孙文西路、中路为轴线，涵盖两侧优秀近现代建筑群的历史文化街区。南区的沙涌，以马应彪建筑群为中心，涵盖周围优秀近现代建筑群的历史文化名村。南朗镇，首先把翠亨村划定为以孙中山故居为中心，涵盖周围名人故居的历史文化名村。在此基础上，划定以翠亨村、中山纪念中学建筑群、茶东村民居群为核心的历史文化名镇。在以上基础上进一步整合我市历史文化资源，争取中山市被评定为广东省历史文化名城。
在确定历史文化街区和历史文化名村、名镇后，中山市将参照建设部颁发的《城市紫线管理办法》划定历史文化街区和历史文化名村、镇中要保护的近现代建筑的紫线，实行有效的保护。对以上历史文化保护区要在紫线划定后一年内制定历史文化保护区保护规划。此外，未划定为文物保护单位的A级优秀近现代建筑将向文广新局推荐申报文物保护单位。
