环境脏乱、人员复杂、治安混乱、基础设施不完善……在高楼林立的繁华都市中，破败脏乱的城中村显得格格不入，不仅影响城市美观，也阻碍城市化进程，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。
但也有人说，城中村是城市中最有烟火气的地方，慷慨接纳着来自西面八方的年轻人，无数梦想在这里萌芽。诚然，见证着城市生长的城中村，虽日渐衰败，却不该被时代抛弃。
杭州城北瓜山是全国众多城中村的一个缩影，这里兼具江南乡村韵味和运河工业文脉，大片城中村农居老房与周围产生了巨大“违和感”。如今，经过历时一年半的改造后，瓜山旧貌换新颜，成为全国城中村改造样板和浙江省未来社区示范区，这背后有怎样的故事？
“未来社区”的前世今生
瓜山位于杭州大城北核心区，占据重要的交通地理位置，周边汇集了运河湾历史街区和音乐公园、智慧网谷数字经济小镇等优越配套。但瓜山落后的城中村面貌已影响区域经济发展。2018年，拱墅区政府启动了瓜山旧改项目，并面向社会招标，吸引了众多头部运营机构。彼时的朗诗集团已积累了一定的租赁住房业务运营经验，且有意发力大型租赁社区，而瓜山原本的自建房形态十分适合租赁住房的集中化改造。
最终，朗诗寓凭借大型租赁社区的全新理念和优秀的综合运营实力中标该项目，成为瓜山未来社区运营商。一场由政府牵头、市场化运作的大型租赁社区改造就此拉开帷幕。
朗诗寓瓜山未来社区总经理告诉迈点记者，为最大限度发挥各方优势，因地制宜保留本地风貌，同时减少社会资源浪费，瓜山社区项目采用“插花式改建＋系统化改造”的建设模式——即不走推倒重来、兴建商品房的路径，而是结合老旧小区改造和部分拆迁，带动旧住宅区整体更新的模式，及“政府投资整治＋市场化运营”的开发形式。这样的改造与运营模式在全国尚属首例。
经过近一年半的整体改造，偌大的瓜山北苑、东苑、新苑，共270幢农民房，在保留原有建筑的前提下，变身为一个完全为年轻人而建的“未来社区”，这样的变化不可不谓天翻地覆。
创新引领租住升级
瓜山未来社区打造15分钟生活圈
瓜山未来社区总占地45公顷，建筑面积约27万方，其中，租赁住房面积23万方，总体量达到8500余套，社区涵盖居住、商业、办公、教育、运动、停车等多种功能，可容纳长居人口约15000人以上。
朗诗寓瓜山未来社区总经理向记者介绍，“因为这个项目足够大，且需要适配不同人群的居住需求，所以形成了100余种户型的差异化产品。单人间面积12至60余平米，此外还有适合家庭居住的多居室大户型。”
为方便管理并形成相应的社群文化，社区还设置了包括宠物、女神、运动等各种主题的24个公寓组团，以及一个民宿、一个联办，共26个组团，将有共同爱好的年轻人聚在一起，营造和谐有爱的生活氛围。
但瓜山未来社区的亮点不仅是“大”，更在于其代表租住升级方向的“未来社区”四个字。
那么，究竟什么是“未来社区”？2019年，浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”，这一概念是继特色小镇之后被视为浙江“十三五”期间最具比较优势，最能带动全局的重大创新举措之一。
根据浙江省发展规划研究院的研究成果，未来社区就是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市功能单元。
瓜山未来社区正是按照这样的政策指引，并创新发展路径而生。社区涵盖居住、商业、办公、教育、运动、停车等多种功能，15分钟步行范围内就可以享受各种生活配套，充分体现了社区最后一公里的居住生态及便利配套。
今年1月，瓜山未来社区还举行了重大项目签约仪式，包括MAOLivehouse、社区版奥特莱斯等文娱、新零售配套也将在今年面市，进一步提升了社区的配套水准。
多业态协同发展
提升新市民居住幸福感
而除了居住以外的丰富业态则是瓜山未来社区的另一大创新之处。“这个项目还有一个创新，就是我们把公寓、联合办公、商业、民宿、短租都集中在一起，单独拿出几栋楼做了短租、民宿、办公，在产品生态上更加完善，也给有创业需求的青年提供了有利条件。”
朗诗寓瓜山未来社区总经理继续举例道，“有一个创业公司的创始人向我咨询，能否在社区以优惠价包下几间公寓作为员工宿舍？我说没问题，居住和办公本来就是相辅相成的，这也是我们改造和运营未来社区的一个思路。”
而要真正形成一个社区，则要打破传统单一的住宿空间，让租住者拥有更广阔的生活娱乐空间，提升居住幸福感。“以前租房子，只是租一个房间，而在瓜山未来社区其实是租了一个社区，是‘20＋300（平米）’的概念。”据介绍，瓜山未来社区每一个组团都配备了300平米超大公区，可实现健身、休闲、娱乐等多种功能，是租客开展社群活动，扩展生活交际圈的绝佳场地。
在瓜山未来社区附近，拱墅区智慧网谷小镇即将建成，新浪、360、联想、华为、58同城、招商蛇口、顺丰等一批知名企业落户，必然会带来大量年轻人才。而社区年轻态的产品将更好地解决新市民的居住问题，为城市人才安居助力。
政企携手百姓受益
寻求城市更新的最优解
城中村曾是城市的过去，也即将成为城市的“未来”。
近年来，随着经济飞速发展，城市化进程加快，城中村综合治理被各地政府提上日程，成为城市更新课题中的重要环节。另一方面，房地产发展已由增量转存量，有越来越多的房企等市场化机构参与到存量空间运营及城市更新的进程中。在此背景下，政府与房企合作改造老旧物业成为大势所趋，也为全国城中村治理改造带来全新启发，杭州瓜山未来社区就是其中一个缩影。
以往的城中村改造办法大多数是直接拆迁，不仅使地方政府财政压力剧增，也造成了房地产市场的泡沫，从综合收益及可持续性上来讲，效果并不理想。
瓜山未来社区则由政府牵线，引入市场化企业加以运营，这种模式可极大减轻财政压力，企业获得经营效益，也让百姓享受到切实收益。瓜山社区作为浙江省唯一一个保留原建筑翻新的未来社区，签约周期15年，为后期项目盈利留有足够空间，在住房租赁行业也具有重要意义。
朗诗寓瓜山未来社区总经理坦言，由于缺乏相关经验及先例，瓜山未来社区的整体改造也给朗诗寓带来了巨大挑战。“这个项目是跟539户村民一对一发生关系，早期签约进展并不顺利。但因为我们的方案确实为村民和政府解决了实际问题，后来才逐渐推进。这种模式为全国的城中村改造树立了新的范本。”
延续朗诗控股对品质的严要求，瓜山未来社区在景观设计、工程施工等方面均保持了领先水准。此外，瓜山未来社区还融入了朗诗绿色建筑的基因，将春夏秋冬四季融入社区外立面及绿化设计，使其外观更加鲜明。
瓜山未来社区全面建成后，将打造成一个彰显运动时尚潮流的网红打卡地，中高端人才创业生活集聚地，运河文化和数字经济融合发展示范地，并成为拱墅运河沿岸名区建设的又一张新名片。
／／结语
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，我国住房问题主要集中在大城市，具体表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口等新市民群体存在较大的住房困难。而瓜山未来社区等大型社区的出现将很好地解决这一问题。特别是近年来，住房租赁制度陆续出台，住建部也明确今年重点探索大型租赁社区，更加为租赁社区的发展铺平道路。
未来，随着大量租赁社区项目的建成入市，大中型租赁社区形态将成为主流，并引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。迈点网将持续关注瓜山未来社区的后续运营情况。
