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1 介绍
**管理顾问公司受*****房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。
1.1 业主
*****房地产开发有限公司成立于 2003 年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。2006 年 8 月，****发展集团有限公司控股了*****房地产开发有限公司。拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。
2001年，****发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币 220亿。其主要业务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。
1.2 项目介绍
拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座 18 洞的高尔夫球场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为 5,961 亩，整体项目计划分 4 期开发，其中包括：二座 18 洞高尔夫球场、2 座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设施。一期工程计划于 2007年年中动工，预计整体工程将于 2010年年底完成。
• 分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；
• 确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；
• 分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分布等；
• 基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势；
• 从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望；
• 预测该拟建项目的设施使用率水平；
• 对拟建酒店营业前 10年的预期财务状况和投资回报进行分析。
1.4 主要假设
宏观环境
• 未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；
• 重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满意水平。
• 中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；
• 近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；
• 出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；
• 广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区的生活基础设施和环境；
• 清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻；
• 按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多的国内与国际航班。
项目开发
• 拟建项目将如期完工；
• 拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活设施及活动；
• 拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。
• 项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。
拟建酒店
• 拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；
• 未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；
• 开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；
• 该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其良好的设施状况。
